Правила продажи дома

Содержание

Какие документы нужны для продажи дома – нюансы юридического аспекта

Правила продажи дома

Какие документы нужны для продажи дома, как происходит процедура отчуждения? Переход имущества от одного собственника к другому должен быть узаконен. Для этого придется пройти непростой процесс бюрократизации, привести в порядок все документы по дому, земельному участку.

Процедура продажи дома

Объект недвижимости довольно сложно продать формально. Процедура требует соблюдения определенных правил, нормативов, документального закрепления. Продавец всегда хочет получить достойную сумму, поэтому процесс растягивается во времени. С чего начинать? Чем закончить?

  • Заниматься продажей недвижимости можно самостоятельно либо через агентство. Во втором случае скорость заключения сделки купли-продажи увеличивается, но при этом придется оплатить услуги риэлтора. В любом случае продажу дома начинают с распространения информации. Подают объявление в местную газету, на сайтах в интернете, рассказывают знакомых, друзьям о своих намерениях, развешивают оповещения в бумажном виде по городу.
  • Второй этап – документальное оформление сделки. Передача имущества от одного собственника к другому предусматривает обязательную перерегистрацию. Необходимо заключить договор купли-продажи, подать пакет документов для переоформления дома в территориальное управление Росреестра. На этом же этапе также договариваются о способе передачи денег – наличный, безналичный, полностью всю сумму, в рассрочку, другие варианты. А также выписываются из дома, если на момент продажи зарегистрированные особы имелись.
  • Заключительным этапом считается официальная смена владельца на основе полученных документов. Ждать их придется 10 дней, срок регламентирован законодательством.

Для совершения сделки потребуется определенный пакет документов, как от продавца, так и от покупателя.

Документы на продажу дома

Необходимо позаботиться заранее о бланке договора купли-продажи. Без него сделка состояться не может. Составляют его самостоятельно, если имеется юридическое образования или с помощью интернета. Либо обращаются за помощью к специалистам.

Основные документы для продажи дома для продавца:

  • Паспорт, идентификационный код. Необходимо убедиться в его действительности, чтобы документ был оформлен подобающим образом.
  • Свидетельство о праве собственности на дом.
  • Свидетельство о госреестрации права собственности на земельный участок.
  • Правоподтверждающие документы, указанные в свидетельствах в графе «Документы-основания». Они подтверждают, что именно продавец является законным владельцем. В большинстве случаев договор купли-продажи, переход по наследству, свидетельство о госрегистрации права собственности, полученного путем приватизации.
  • Справка об отсутствии в доме зарегистрированных лиц. Выписка из домовой книги. В ней указаны все лица, зарегистрированные в доме на момент продажи. В том числе те, кто пребывает в армии, местах лишения свободы, временно выписан.
  • Технический паспорт. Обычно к моменту продажи документ всегда имеется, если нет, нужно заказывать в БТИ.
  • Кадастровый паспорт. Документ содержит индивидуальный номер, который числится в государственном реестре недвижимости. Без этого совершение сделки невозможно. В кадастровом паспорте находятся все сведения об объекте, включая адрес, площадь, характер строения, материалы.
  • Квитанцию об оплате пошлины.

Данный пакет документов предоставляется в обязательном порядке. Если будут обнаружены неточности, несовпадения, их нужно будет исправить в соответствии с законодательством.

Только после этого происходит официальная передача недвижимости от одного владельца к другому. Кроме этого часто возникают нюансы с земельным участком.

Если он арендуется, потребуется перезаключить договор аренды с его владельцем.

Покупателю необходимо предоставить паспорт, квитанцию об оплате пошлины за переход собственности к нему.

Дополнительные документы при продаже дома

Недвижимость – дело сложное, нюансов много. Исходя из этого, кроме основных документов могут потребоваться дополнительные для уточнения информации. Без них сделка может аннулироваться, продавцу придется вернуть деньги.

  • В доме прописаны несовершеннолетние дети, инвалиды. Потребуется разрешение на выписку и продажу дома органов попечительства, опеки. Данные орган следит за соблюдением прав, чтобы после продажи имущества условия их жизни не ухудшались.
  • Нотариально заверенное согласие супруга-супруги, если продавец состоит в браке или справка о том, что человек холост. Справка требуется только в случае. Если дом покупался совместно, в браке. Если же имущество перешло в наследство, покупалось до женитьбы, справка не нужна.
  • Отказ от первоочередного права на покупку части недвижимости. Требуется в случае, если продается доля дома. Владельцы остальных частей недвижимости должны написать отказ. Законодательством установлено, что родственники, проживающие в доме, имеют право его выкупить в первую очередь. Без их согласия на отчуждение доли дома сделка признается недействительной в судовом порядке.
  • Справка об отсутствии задолженности перед налоговыми службами. Документ для оформления сделки не требуется, но его может потребовать покупатель, чтобы убедиться в чистоте сделки.
  • Справка об отсутствии долга перед коммунальными службами. Предоставляется по просьбе покупателя, ведь нередко случается, что дом достается новым хозяевам с большим долгом. Новым владельцам приходится расплачиваться за прежних хозяев.
  • Выписка из ЕГРП (реестра права). Документ подтверждает, что имущество не находится под арестом, отсутствуют ограничения на отчуждение. Если недвижимость оформляется у незнакомого человека, выписку лучше увидеть. Поскольку дом может оказаться в залоге в банке, тогда можно лишиться дома при невыплате денежных средств банковским учреждениям прежнего владельца.
  • Свидетельство о браке.

При совершении сделки по доверенности, необходимо проверить на подлинность документ, срок действия, личность доверенного лица.

Документы для продажи доли дома

Пакет документов подготавливается стандартный. Обязательно получить согласие владельцев других частей недвижимости. Доля продаваемой части должна четко определяться, фигурировать в документах. То же касается земельного участка.

Какие документы нужны для продажи дома с дачным участком

Недвижимость продается вместе с земельным участком, если он находится в собственности. Следовательно, на землю придется тоже предоставить пакет документов.

  • Свидетельство о праве собственности на землю, наследство, другие провоустанавливающие документы.
  • Выписка из земельного кадастра. К моменту продажи участок должен значиться на учете в госреестре. Присваивается уникальный номер, без него совершение сделки невозможно. Кроме этого, во время подготовительных процедур на получение кадастрового паспорта определяются четкие границы участка – межевание. Процедура юридическая, осуществляется по определенным правилам, проводит кадастровый инженер.
  • Согласие супруга-супруги, если земельный участок покупался в браке.

Бывают случаи, когда с документами на дом все в порядке, земля не имеет четко определенных границ, это является основанием для отказа в совершении сделки. Все документы необходимо привести в порядок перед осуществлением продажи.

Документы для продажи земельного участка

Для продажи земельного участка требуется документы, что и при отчуждении дачного участка. Предоставляется правоустонавливающая документация, паспорт, согласие супруга-супруги. Кроме этого, могут потребоваться документы, подтверждающие реальную стоимость участка.

  • Договор купли-продажи земли, наследства, приватизации;
  • Выписка из реестра сделок;
  • Свидетельство о праве собственности;
  • Экспертно-денежная оценка независимого эксперта;
  • Нормативно-денежная оценка, что выдается отделом земельных ресурсов;
  • Выписка из поземельной книги;
  • Справка об отсутствии отягощений.

Какие документы нужны для продажи дома под материнский капитал

Сделка купли-продажи ничем не отличается от обычной. Материнский капитал – денежное вознаграждение от государства многодетным, малообеспеченным семьям, льготникам. Финансы тратятся на благоустройство дома либо покупку недвижимости. Чтобы продать дом под материнский капитал, следует предоставить документы:

  • свидетельство о праве собственности;
  • правоустанавливающие документы;
  • технический паспорт;
  • справку о составе семьи, домовую книгу;
  • согласие супруга-супруги;
  • кадастровый паспорт на земельный участок, дом;
  • свидетельство о праве собственности на землю.

Сделка оформляется согласно общим правилам совершения купли-продажи. Нотариально заверенной справки супруги-супруга о согласии на продажу может не быть. Тогда присутствие их лично на момент купли-продажи обязательно. Документ подписывается на этом этапе.

Как узаконить перепланировку дома перед продажей

В БТИ хранится технический план жилого дома с конкретным расположением комнат, построек с фиксированной площадью. Любые самовольные изменения являются несанкционированными.

При продаже имущества обнаружится несоответствие, владельцу грозит штраф, а также требование вернуть все в первоначальное состояние.

Чтобы избежать неприятных моментов, необходимо привести в порядок документы. Как это сделать?

На разрешение перепланировки в местный муниципалитет пишут заявление. К нему прилагают документы:

  • Согласие соседей, если затрагиваются их интересы.
  • Технический паспорт из БТИ, поэтажный план.
  • Эскиз частичной, капитальной перестройки. Будущий проект должен получить одобрение экспертов. Узаконить придется все – перепланировку комнат, дверных проемов, отопление, газоснабжение и др. важные моменты.

Подготовкой документации можно заняться самостоятельно либо предоставить это специалистам. В любом случае, чтобы получить за свой дом приличные деньги, все документы должны быть в порядке.

В целом, если готовиться к отчуждению дома заблаговременно, ничего сложного в этом нет.

Согласовывается цена с потенциальным покупателем, выясняются все нюансы по задолженности, заверяется сделка нотариально.

Источник: https://seismofond.ru/dom/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-prodazhi-doma.html

Процедура регистрации сделок купли-продажи домов с участком. Что важно знать? на сайте Недвио

Правила продажи дома

Сделка купли-продажи, предметом которой является недвижимость с земельным участком, немного отличается от классического варианта. В этом случае регистрации подлежит не один объект, например, квартира, а два: непосредственно сама недвижимость (дом) и прилегающая к нему территория. Соответственно, вместо привычных трех экземпляров регистрацию проходит четыре договора.

В сделках по покупке частного дома с участком на вторичном рынке могут быть подводные камни. Многие покупатели с целью сэкономить стараются самостоятельно решать все бюрократические проблемы. Перед заключением сделки следует проанализировать целый ряд показателей, которые могут отразиться на характере вашего владения в будущем.

Помните о том, что мошенники могут воспользоваться вашим незнанием и заключить сделку в свою пользу. Поэтому лучше рассматривать объект покупки с нескольких ракурсов:

1. Оцените адекватность цены

Прежде чем рассматривать конкретные варианты, оцените предложение на рынке и установите вилку цен. Около 70% собственников недвижимости совершают импульсивную покупку и переплачивают. Многие находят предложения, которые, по их мнению, очень выгодны, хотя по факту за те же деньги можно было бы купить недвижимость в лучшем состоянии и более выгодном месторасположении.

Чтобы сопоставить цены, воспользуйтесь досками объявлений в интернете и пообщайтесь с местными жителями, если присматриваете дом в конкретном коттеджном поселке. Выезжайте на осмотр только после того, как отобрали несколько предложений. Размещенные на различных ресурсах фотографии могут не иметь ничего общего с реальным состоянием дома, поэтому заранее не стоит обольщаться.

Отдельного рассмотрения требует цена земельного участка под домом. Стоит отметить, что установленная кадастровая стоимость данного объекта не имеет отношения к реальной цене земли. Следует отталкиваться от оценочной стоимости, которая зависит от площади участка, назначения и его месторасположения.

2. Изучите документы на недвижимость

Помимо внешнего осмотра дома, ознакомьтесь с документами и выясните, кто прописан по данному адресу, и кто является собственником. На этом этапе могут вскрыться бюрократические нюансы, которые будут препятствовать своевременной и законной регистрации вашего права собственности на имущество.

Довольно распространенными являются случаи, когда продажей дома занимается лицо, не имеющее к нему никакого отношения. Убедитесь в том, что человек уполномочен собственником представлять его интересы. Следует насторожиться, если человек уклоняется от прямых ответов на вопросы и категорически отказывается показывать наличие документов.

Документы для регистрации

Какие бумаги необходимы для регистрации сделки:

  • выписка ЕГРП;
  • кадастровый паспорт;
  • справка о прописанных и проживающих в доме, который подлежит продаже. Документ предоставляется продавцом, а при составлении договора обязательно прописываются сроки и условия выписки жильцов, оплата платежей, если такие предусмотрены;
  • сам договор купли-продажи.

Составление договора

Непосредственно сама регистрация договора купли-продажи осуществляется в течение 10 дней в присутствии нотариуса, который, в свою очередь, должен убедиться в личности присутствующих лиц и в правильности написания их данных в договоре.

После оформления сделки у покупателя должны иметься такие бумаги:

  • договор + акт приема объекта;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая право собственности.

У продавца тоже остается на руках свой вариант договора, который потребуется ему позже для подачи данных в налоговую службу.

Технический паспорт на дом

Не всегда документы на продающуюся недвижимость соответствуют требованиям. К таким и относят устаревший техпаспорт. Если продавец имеет такой на руках, то в этом случае встает вопрос о получении нового кадастрового паспорта.

Что потребуется:

  • разрешение на строительство, выдаваемое Администрацией района;
  • если строение старое, то та же Администрация обязана выдать справку, что на момент постройки дома такое разрешение имелось.

Важно: при постановке на кадастровый учет необходимо заявление на регистрацию права.

Сделка с долевой собственностью

Если продаваемая недвижимость находится в собственности у нескольких равноправных хозяев (дольщиков), то оформление сделки осуществляется в кабинете нотариуса. Все расходы на оплату услуг нотариальной конторы в этом случае ложатся на плечи продавца, а именно:

  • услуга за составление договора;
  • % от кадастровой стоимости предмета сделки.

Покидая кабинет нотариуса, участники сделки получат по образцу нотариально заверенного договора.

Копия экземпляра потребуется для оформления заявления на прекращение права владения недвижимым имуществом, сделка о продаже которого была оформлена.

При этом осуществляется регистрация права собственности приобретенного покупателем имущества. В этой инстанции пошлину за регистрацию права оплачивает уже покупатель из своего кармана.

Важно: регистрация сделки у нотариуса занимает не более 2-3 рабочих дней. По завершению новому владельцу дома с участком выдается выписка из ЕГРН о праве собственности.

Продажа дома на арендуемом участке земли

Несколько сложнее обстоят дела, когда право собственности не распространяется на прилегающий участок, а земля просто находится в долгосрочной аренде у Государства. В этом случае оформляется сделка на сам дом, а в договоре обязательно указывается, что участок арендуется собственником.

Когда новый владелец становится полноправным собственником, он обязан заново заключить договор аренды участка с Администрацией района.

3. Привлекайте юристов на этапе регистрации

Стоит отметить, что полноценное право собственности новый владелец приобретает только после внесения сведений в государственный реестр. Это значит, что подписание документов без участия нотариуса в полной мере не фиксирует ваше право. Во время подписания договора купли-продажи юрист подает запрос в реестр и фиксирует сделку.

Помимо узаконивания через реестр, юрист проверяет сведения о доме и участке, устанавливая возможность передачи имущества новому собственнику.

Если в процессе был установлен факт неполного (частичного) владения имуществом или прописки в доме несовершеннолетних лиц и т.д., то сделка не проводится.

Если домом или участком распоряжается еще кто-то, понадобится письменное согласие. В случае с пропиской несовершеннолетних, нужны документы от органов опеки.

Каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке.  По завершению сделки покупатель может рассчитаться с продавцом как наличными деньгами, так и безналичным расчетом. Последний способ весьма удобен и менее рискован, поэтому используется чаще всего в последние 5 лет.

4. Препятствия в оформлении купли-продажи

Перед оформлением документов важно удостовериться в юридической чистоте сделки. Если ранее дом достался продавцу по наследству, то может всплыть факт частичного владения имуществом.

На практике часто встречаются нюансы, связанные с земельными участками под домом. Далеко не у всех они приватизированы. Вы можете оформить право собственности лишь на приватизированный земельный участок. Если у продавца отсутствуют правоустанавливающие документы на землю, то ему придется отсрочить продажу до момента узаконивания участка.

Чтобы оценить состояние придомовой территории с точки зрения покупателя, нужно ознакомиться со сведениями из кадастрового паспорта. Обратите внимание на раздел с границами земельного участка. Они должны быть четко установленными. В противном случае, собственнику придется пройти процедуру межевания, привлекая к сотрудничеству инженера.

В стародачных поселках многие не оформляют право собственности на дом. Это может послужить препятствием в совершении открытой сделки.

При этом, вы можете в индивидуальном порядке договориться с собственником, оформить правоустанавливающие документы на землю, совершить сделку и потом оформить дом на себя. В данном случае стоит рассмотреть все нюансы по отношению к узакониванию постройки.

Вы не сможете ее оформить, если дом построен на участке, который был выделен не под индивидуальное жилищное строительство.

В отдельных случаях право собственности на землю оформлено в виде долгосрочной аренды или права пользования земельным участком. Эта практика характерна для тех поселков, в которых земля выделяется в пользование муниципальными органами власти. В данном случае вы можете узаконить сделку на приобретение дома. В отношении земельного участка необходимо получить уточнения.

Не рекомендуется покупать дачи на основании садовой книжки. Такой вариант сделки предусматривает ваше членство в садовом товариществе, но не дает вам права собственности на участок под дачей.

Если у вас возникают сомнения в добросовестности продавца и законности совершаемых сделок, дайте документы на ознакомление нотариусу и узнайте, насколько целесообразно покупать данный вид недвижимости с участком.

Если вас беспокоит стоимость объекта, можно проконсультироваться у профессионального риелтора.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/registratsiya-sdelok-kupli-prodazhi-dom-s-uchastkom/

Договор купли-продажи дома: образец, регистарция, стоимость, пошаговая инструкция

Правила продажи дома

По судебным процессам отчуждения жилплощади большинство спорных вопросов возникает по проведению сделок продажи дома или его части.

Заключаемые сделки купли-продажи жилого помещения являются, пожалуй, самыми распространенными в гражданском праве по исполнению обязательств по договорам. Они включают в себя договоры купли-продажи дома, так и некоторые нюансы по статусу жилых домов.

Процесс оценки дома предполагает установление его стоимости. Обычно она происходит на этапе заключения предварительного соглашения о намерении совершить сделку купли-продажи. Стоимость дома устанавливается рыночной политикой и экономическим положением в регионе.

То есть при заключении договора купли-продажи она определяется той суммой, которую продавец считает справедливой получить за продажу дома, а покупатель приобрести. Если обе стороны согласуют свои пожелания, то сделка проводится.

Если какую либо из сторон цена не устраивает, то значит она не соответствует обстановке на рынке недвижимости в данном регионе.

Обычно стороны сделки совместно выбирают эксперта по оценке недвижимости. Квалификация эксперта по оценке недвижимости должна удовлетворять как покупателя, так и продавца. Величина платы эксперту обсуждается заблаговременно, после чего заносится в специальный раздел договора. Стоимость услуг оценщика не зависит от результата процедуры оценки.

В роли эксперта по оценки могут выступать как физические лица, так и сотрудники профильных саморегулирующих организаций (СРО). У них, как правило, есть страховочный полис, предполагающий гражданскую ответственность на сумму не меньше 300 тыс. рублей.

Оценка дома перед продажей подтверждает этот факт перед заинтересованными в сделке лицами. В их качестве могут быть акционерные собственники предприятий, налоговая служба или вышестоящие учреждения.

Для органов налоговой службы процедура проведения оценки жилья – это своеобразное подтверждение объективности суммы налогообложения. Если у органов по взиманию налога возникнут претензии уже после совершения сделки, то тогда объективная оценка недвижимости пойдёт в плюс покупателю в аргументациях относительно начисления налогов.

Как проходит подготовка к сделке

Кроме самих документов, относящиеся к дому и земельному участку, для совершения покупки требуется ещё несколько видов бумаг, без которых сделка не может быть проведена.

  1. Копии экземпляров таких документов предоставляются как покупателем, так и продавцом;
  2. Когда сделка производится в интересах других лиц, то необходимо будет предоставить доверенность нотариуса от владельца нотариуса от собственника на продажу дома, а от покупателя-на покупку дома;
  3. Заверенное у нотариуса разрешение владельца недвижимости на отчуждение. Это главный момент, так как по документам продавец выступает владельцем. Так, если недвижимость куплена в браке, то половиной от стоимости дома владеет супруг по умолчанию, даже если он и не указывается в документах в качестве собственника;
  4. Справка о том, что недвижимость вместе с земельным участком не облагается налоговыми ограничениями и свободна от всякого вида обременений;
  5. Информация о зарегистрированных в доме жильцах (берётся из домовой книги);
  6. Документ, подтверждающий отсутствие долгов по коммунальным платежам;

Как правильно оформить договор

Как правило, процесс покупки дома проходит долго, и если обе стороны сделки заинтересованы в ней, то можно заключить предварительное соглашение, то есть договор о намерениях.

Иногда такой договор называют договором задатка, хотя и то и другое название по-своему отражают смысл, так как задаток выступает финансовым залогом мотивации на покупку.

Порядок заполнения образца такого договора не является трудоёмким, но главным условием выступает то, что бы там были прописаны важные пункты будущей сделки по покупке дома. Среди таких условий выделяются:

  • Местоположение жилого помещения, размер площади, стоимость;
  • Площадь земельного участка, на котором расположен дом, его статус;
  • Сумма финансового залога с прописанными условиями возмещения в случае, если сделка так и не будет заключена;
  • Сведения о продавце и покупателе (ФИО);
  • Планируемые сроки заключения сделки купли продажи.

Договор купли-продажи дома с земельным участком может быть составлен самостоятельно или же по образцу предоставляемого шаблона. Конечно же, такой универсальный образец не способен вместить в себя большинство пунктов договора. Однако подстроить образец под конкретные главные условия договора гораздо проще, чем составлять с нуля.

При внесении всех сведений по шаблону необходимо следовать простому алгоритму действий:

  1. Договор по сделке купли-продажи регистрируется и подписывается в 3-х копиях; два из них остаются у участников сделки, а один предполагается для подачи в Росреестр для регистрации прав собственности;
  2. Договор купли-продажи дома осуществляется в письменной форме, при этом нет необходимости заверять его в нотариальной конторе. Однако, если стороны сделки изъявляют желание, то можно привлечь и нотариуса;
  3. Если в договоре речь идёт о покупке части (доли) в жилом доме или приобретается у недееспособного либо несовершеннолетнего лица, то в таком случае договор заключается только у нотариуса.

Как и любой договор, договор купли-продажи дома с земельным участком начинается с названия документального акта. После этого заполняются прочие условия по договору, которые делятся на параграфы в зависимости от темы:

  • Название местоположения, где заключается сделка (город, село, деревня);
  • Дата совершения сделки;
  • Сведения о продавце и покупателе, (ФИО, дата и место рождения, место проживания);
  • Предмет договора. Раздел содержит информацию о продаваемом доме (адрес, метраж, число этажей и комнат, кадастровый учётный номер, условия продажи земельного участка, прилегающего к дому и т.д.). Там также указываются данные об отсутствии накладываемых ограничений и обременений, об отсутствии других претендентов на дом, о его недочётах, с которыми согласен продавец;
  • Стоимость сделки. В параграфе излагаются условия, относящиеся к стоимости на дом, а также способам оплаты сделки;

Основные пункты по передаче в собственность недвижимого имущества: в момент подписания договора, после его проведения через отделения Росреестра или когда-либо ещё. Это определяется самими сторонами сделки.

По волеизъявлению сторон сделки предусматривается условие, которое соотносится непосредственно с фактом перехода дома новому собственнику. Тогда же уместно составление акта приёма-передачи, что не обязательно.

Такая нужда может возникнуть, если дом продается вместе с мебелью и другой домашней утварью, например бытовой техникой. Тогда стоимость также включается в сумму по сделке. Это те случаи, когда составление акта уместно.

Образец

Образец договора купли продажи дома.doc

Какие документы понадобятся

Продавец на момент заключения договора по продаже дома предъявляет своему покупателю актуальные справки и бумаги на недвижимость, которые были запрошены в БТИ не позже чем за месяц. Сюда входят:

  • архитектурный план жилого помещения, а также план по комнатам и этажам, если дом включается в себя несколько этажей и комнат;
  • технический паспорт на жилое помещение;
  • документальный акт, подтверждающий, что земельный участок с домом стоит на учёте в кадастровой палате. В случае, если участок уже стоит на учёте в Росреестре, то можно обойтись только выпиской из кадастрового отдела. Если же нет, то процесс постановки на учёт начинают сначала. Естественно, что это требуется, если земельный участок продаётся вместе с домом;
  • документальный акт, подтверждающий регистрацию на земельный участок.

Налогообложение

Система налогообложения в РФ предусматривает взыскание налога получаемой гражданами прибыли. С продажей недвижимости, собственник также получает налогооблагаемый доход. Он обязан заплатить налог НДФЛ с полученной от продажи дома прибыли. В каждом отдельном случае такая сумма рассчитывается индивидуально. На порядок расчёта влияют следующие факторы:

  • срок владения имуществом в зависимости от даты приобретения;
  • использование налоговых вычетов;
  • способ получения продавцом объекта недвижимости в собственность.

Тем не менее, при совершении сделки-купли-продажи дома с земельным участком существуют некоторые особенности.

Он обусловлен тем, что в законодательстве нет понятия одного объекта недвижимости, так как и земельный участок и дом являются отдельными объектами сделки купли-продажи. То есть налог рассчитывается для каждого из них по отдельности.

При этом от того, каким именно образом рассчитывается налог по каждому из объектов сделки, зависит порядок составления договора купли-продажи. В этом случае в договоре указывается стоимость продажи каждого объекта отдельно либо составляется два отдельных договора.

Но при этом необходимо, что бы сделки были заключены в одном налоговом периоде.

Если дом приобретался вместе с участком в одно и тоже время или нет освобождения от налогов по любому из этих объектов, значит, договор составляется с указанием общей суммы.

Иногда собственник освобождается от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. Это возможно при следующих условиях:

  • когда сроки пребывания в собственности недвижимого имущества превышают пять лет. Однако такое правило действует только при регистрации права собственности после 1.01.2016. Если права на владения имуществом оформлены позже указанной даты, то минимальный срок, который освобождает от уплаты налога при продаже недвижимости, составляет три года;
  • когда осуществляется продажа одной недвижимости с целью покупки другой;
  • когда сумма, полученная при продаже равна или меньше той суммы, которая идёт на покупку другого имущества (при условии подтверждения расходов).
  • когда недвижимость состоит в собственности по праву наследования от близких родственников;
  • когда прежняя недвижимость продана по меньшей стоимости, чем куплена.

Регистрация договора

Как и остальные сделки с недвижимостью, оформление договора купли-продажи на дом с земельным участком ведёт в Росреестр. Эта процедура происходит следующим образом:

  • Участники сделки совместно обращаются в Росреестр, где сторона продавца подаёт заявление о переводе прав собственности на покупателя;
  • Стороны сделки подают сотруднику Росреестра собранные бумаги на дом и земельный участок, а также три копии-экземпляра договора купли-продажи;
  • Продавец и покупатель подписывают бумаги Росреестра.

После этого сторонам договора остается только ждать, когда будет проведено оформление. Срок регистрации составляет 30 дней.

Передача денег по сделке продавцу происходит одновременно с передачей документов в отделение Росреестра. Есть несколько вариантов передачи денежных средств. Избранный обеими сторонами вариант должен быть указан при составлении договора купли-продажи дома. В числе таких вариантов:

  • Оплата наличными;
  • Перевод на лицевой счёт в банке;
  • Через помещение суммы в ячейку банка.

Стоимость оформления сделки

Стоимость оформления договора по продаже дома, зачастую зависит от формы составленного соглашения.

Если он составлен в письменной форме без подтверждения у нотариуса и это соответствует нормам законодательства, то оплатить придется только госпошлину, которая составляет, как правило, 2-6 тыс. руб.

Если сделка оформляется с заверением в нотариальной конторе, то и оплата предполагается больше. Работа нотариуса оплачивается по тарифу, который устанавливается в зависимости от стоимости договора и составляет:

  • до 1 млн. руб. – 1 % суммы сделки;
  • 1 -10 млн. – 0,75 % суммы сделки;
  • свыше 10 млн. – 0,5 % суммы сделки.

К итоговой сумме тарифа нотариуса и стоимости услуг самого нотариуса стоимости услуг могут быть добавлены расходы за оформление доверенностей (+2 тыс. руб.) и канцелярию (менее 1 тыс. руб.).

Порядок расторжения

До тех пор пока процесс оформления и регистрации сделки купли-продажи не будет завершён, сделка признаётся незаключённой. Если покупатель или продавец хотят отказаться от обязательств по договору, то на этом этапе сделать это проще всего без серьёзных последствий.

В этом случае стороны несостоявшейся сделки должны подать документ, подтверждающий взаимное согласие на отказ в отделение Росреестра. Сделать это нужно до того, как будет завершён процесс регистрации и перехода прав собственности к новому владельцу недвижимостью.

В случае, если до заключения сделки, участники обращались за подтверждением нотариуса или риелторскую контору, то туда же следует обратиться и при расторжении договора купли-продажи.

Если одна сторона сделки не согласна с расторжением, а другая хочет это сделать, тогда это служит основанием для решения спорного вопроса через суд. Такой способ выхода из сложившейся ситуации возможен только после получения отказа в письменной форме с текстом прошения о расторжении договора.

Об авторе

Источник: https://sud.guru/imushhestvo/kuplya-prodazha/doma.html

Как купить дачу и не быть обманутым? Пошаговая инструкция

Правила продажи дома

Прежде чем купить дачу, проверьте право собственности продавца, уточните реальные границы участка и вид его использования. Только после этого можно переходить к заключению договора, передаче денег и регистрации права. 

Проверьте документы

Убедитесь, что продавцу действительно принадлежит интересующая вас дача. Для начала попроситеу него копии документов. На этом этапе возможны ситуации:

1. Продавец показывает вам свидетельство о праве собственности, выданное после 1998 года, или выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). 

«Это наиболее предпочтительная ситуация. Однакоя бы рекомендовала все равно обратиться в МФЦ за новой выпиской, ведь с момента выдачи старого документа участок мог быть продан, заложен, на него мог быть наложен арест и т.д. В новой выписке такие моменты будут видны», – рассказала ЦИАН Дарья Третьякова, адвокат КА «Юрпроект».

2. У продавца на руках свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, в ЕГРН информация об участке не вносилась. 

«В этом случае нужно убедить продавца обратиться с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права и только после внесения записи в реестр заключать сделку», – советует Анастасия Миловская,старший юрист «Крайнев, Корчуганова и партнеры».

3. Продавец предъявляет судебное решение, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества.

Совет аналогичный – нужно дождаться внесения сведений в ЕГРН и только потом выходить на сделку.

4. Право собственности на дачный участок отсутствует, есть только членская книжка садового или дачного объединения. 

Ни в коем случае не покупайтедачу через «садовую книжку». Она лишь подтверждает членство в некоммерческом товариществе, а не собственность. 

Один покупатель два года не появлялся на участке, а приехав с семьей, обнаружил, что его дача принадлежит другому хозяину.

Выяснилось, за неуплату обязательных членских взносов садовый кооператив заочно исключил формального владельца участка, передав членство новому, ничего не подозревающему о бывшем «собственнике».

Новый хозяин успел оформить недвижимость в собственность. В итоге суд встал на его сторону.

Илья Менжуновуправляющий директор «Метриум премиум», участник партнерской сети CBRE

 

Реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) появился в 1998 году. Впоследствии он вошел в состав Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Это означает, что все права на недвижимое имущество, возникшие после 1998 года, подлежали государственной регистрации.

То есть, с 1998 года в отношении недвижимости стал действовать принцип публичной достоверности – любое третье лицо может проверить, кто именно является собственником объекта.

СОВЕТ

На сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site можно бесплатно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online», получить общедоступные сведения о характеристиках объекта (адрес, описание), наличии зарегистрированных прав и обременений.

Справка для продавца

Обратите внимание и на личность самого продавца. «Задавайте ему вопросы, возможно, он не тот, за кого себя выдает. Видите несоответствие между версией продавца и документами, излишнюю нервозность –отказывайтесь от сделки», – советует Анастасия Миловская.

Валерий Новиков, управляющий партнер юридической компании «Юристат», также советует не стесняться: «Если продавец не совсем адекватно себя ведет, нужно попросить справку из психдиспансера. Если есть сомнение, можно потребовать и справку из наркодиспансера».

Если продавец состоит в браке – просите нотариально заверенное согласие супруга на продажу дачи. В обратной ситуации есть риск, что сделка будет признана недействительной.

Кроме того, необходимо убедиться, что человек не расторгал брак в последние тригода. Если это все же произошло, уточните, есть ли в судебном решении или в нотариально заверенном соглашении о разделе совместно имуществаоговорка, что бывший супруг не имеет каких-либо прав на отчуждаемый объект.

 Одна из известных схем мошенничества при покупке дачи – подложная доверенность. «Если продают по доверенности, следует встретиться непосредственно с собственником и потребовать его документы, копию паспорта оставить себе.

Также нужно проверить доверенность у нотариуса, который ее выдавал. Или хотя бы – по реквизитам в специальном публичном реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты  (http://reestr-dover.ru)», – советует  Валерий Новиков.

супруга против

Супруга продавца дачи оспорила сделку как совершенную без ее согласия. В результате судебные расходы покупателя составили около 10% от стоимости дома, процесс был проигран. Единственным плюсом можно назвать то, что продавец все-таки вернул деньги. 

Из практики юриста.

 Кадастровый учет

Если документы в порядке, а личность продавца не вызывает опасений, убедитесь, что размер и конфигурацияучасткасоответствуют тому, что продавец вам показывает.

 Оптимально, когда в ЕГРН,помимо сведений о собственнике участка, содержатся и данные о его координатах.

Однако, как говорится, доверяй, но проверяй: все равно лучше вызвать кадастрового инженера, который выедет на местность и покажет, как данные ЕГРН соотносятся среальным положением дел.

«Такая проверка особенно важна, когдавы приобретаетеучасток с постройками. Если после покупки окажется, что часть дома или бани заступает на соседний участок, сосед впоследствии сможет потребовать снос такого строения.

Также не стоит забывать, что постройки не должны стоять вплотную к границе участка: как правило, требуется, чтобы хозяйственные объекты были как минимум в метре от границы, а жилые дома – в 3 метрах», – говорит Дарья Третьякова. 

Если данных о границе участка в ЕГРН нет, товы очень рискуете: спор с соседями может возникнуть в любой момент.

«Проблема в том, что около 70% дачников оформили в собственность свои строения по дачной амнистии – упрощенной процедуре без обязательного межевания.

 То есть, границы и площадь участка могут быть пересмотрены, например, если ваши соседи вдруг все же решат межевать участок. Поэтому попросите продавца определить четкие границы.

Да, на это уйдет три-четыре недели, но только в таком случае можно быть уверенными в отсутствии возможных посягательств на ваше имущество», – убежден Илья Менжунов. 

Еще один нюанс – вид разрешенного использования (ВРИ). Информацию, как можно использовать участок и что на нем разрешается строить, можно увидеть в ЕГРН.

Соответствующие вопросы можно задать и в местной администрации. Это поможет исключить неприятные сюрпризы после покупки дачного участка.

В частности, законом запрещается строить жилые дома на землях сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации. 

Дача в охранной зоне 

Внимательно отнеситесь к осмотру прилегающей территории: если рядом с границами вы видите газопровод или ЛЭП, узнайте у собственника сетей, не попадает ли участок в охранную зону. «В противном случае уже после покупки может оказаться, что на участке нельзя строить, разводить огонь или копать погреб (в зависимости от специфики охранной зоны)», – уточняет Дарья Третьякова.

Об охранных зонах в сфере недвижимости

Кроме того, попробуйте выяснить, не планируется ли прохождение через поселок дороги или строительство какого-либо иного инфраструктурного объекта. В московском регионе уже были прецеденты, когда дачи пытались продать с большой скидкой. При этом продавцы знали, что что через пару лет участки изымут для нужд государства. Покупатели на такие дома, увы, находились.

К сожалению, пока земельный участок официально не зарезервирован для нужд государства, заранее узнать, изымут ли объект у собственника, невозможно.

Как правило, такую информацию «пробивают» по своим каналам в администрации риэлторы или юристы. Максимум, на что можно рассчитывать при самостоятельной оценке объекта, так это изучение генерального плана развития территории.

Илья Менжуновуправляющий директор “Метриум премиум”, участник партнерской сети CBRE

Если через ваш поселок планируется строительство шоссе или железнодорожных линий, есть риск, что рано или поздно ваш купленный дом изымут для государственных нужд, предложив компенсацию, размер которой часто не совпадает с реальной рыночной стоимостью объекта. 

Проведение сделки

Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме. В нем важно досконально прописать все характеристики – как дома, так и участка: кадастровые номера, площадь, адрес. По словам Дарьи Третьяковой, документ не обязательно должен быть очень длинным и сложным, но есть моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание.

  1. В договоре нужно указывать реальную цену продажи. Иначе если потом с участком возникнут проблемы, вернуть деньги будет очень сложно. Кроме того, занижение цены в договоре может привести к негативным налоговым последствиям, если вы решите впоследствии перепродать дачу. 
  2. Отдельным пунктом стоит отметить отсутствие притязаний третьих лиц на дачу. Это особенно актуально на загородном рынке, где участки часто переходят в наследство и порой на них неожиданно появляются претенденты.
  3. Все нужно доводить до конца. Даже после подписания договора и передачи денег, вы еще не стали собственником участка. Право собственности перейдет только после государственной регистрации в ЕГРН. Ни в коем случае не откладывайте совместное с продавцом обращение в Росреестр или МФЦ.

СОВЕТ

«На мой взгляд, привлечение юриста необходимо на этапе даже не сбора документов, а подбора жилья. И самое главное – не ведитесь на объекты с самыми низкими ценами. Варианты без «подводных камней» не будут стоить дешево», – Илья Менжунов.

Игорь Порхомовский

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-kupit-dachu-i-ne-byt-obmanutym-poshagovaja-instruktsija-279815/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.