Права нанимателя
Содержание
- 1 Права нанимателя и наймодателя жилого помещения
- 2 У наймодателя меньше прав, чем у нанимателя
- 2.1 Договор социального найма: права, обязанности, ответственность наймодателя и нанимателя
- 2.2 Современный наймодатель — кто это такой?
- 2.3 Основные требования при найме жилого помещения
- 2.4 Права наймодателя
- 2.5 Ответственность наймодателя
- 2.6 Права нанимателя
- 2.7 Обязанности нанимателя
- 2.8 Права и обязанности членов семьи нанимателя
- 2.9 Изменение и расторжение договора найма жилого помещения
- 2.10 Расторжение договора наймодателем возможно только через суд
- 2.11 Порядок выселение жильцов при расторжении договора
- 3 Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору соцнайма
Права нанимателя и наймодателя жилого помещения
Наниматель — это сторона договора найма жилого помещения (типовая форма утв. постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315), которой жилплощадь временно передана на возмездной основе для проживания без права распоряжения (п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ).
Надлежит различать договоры соцнайма и найма помещения спецфонда (о последнем мы поговорим ниже). Спектр прав и обязанностей обеих сторон договора может быть расширен с учетом специфики соответствующих норм права. Например, по договору соцнайма наниматель правомочен (п. 1 ст. 67 Жилищного кодекса РФ):
- на вселение в нанимаемое жилье других физлиц;
- передачу такой жилплощади в поднаем;
- предоставление места в таком жилье для проживания иным лицам на временной основе и т. д.
Общие обязанности данной стороны договора таковы (ст. 678 ГК РФ):
- эксплуатация нанятой жилплощади только для проживания;
- поддержание жилья в надлежащем состоянии;
- отказ от перепланировок или переустройства помещения без согласования с собственником;
- произведение в надлежащем порядке оплаты по договору найма и, если иное не регламентировано соглашением сторон, оплаты услуг ЖКХ.
Важно! Системный анализ норм ГК и ЖК РФ дает возможность определить общий круг прав нанимателя жилого помещения так: право владеть и пользоваться нанимаемым жильем для целей проживания в нем самого нанимателя и членов его семьи на регламентированных соглашением условиях.
При этом жилье должно быть благоустроенным применительно к местным условиям и обладать надлежащими санитарно-техническими характеристиками. Наниматель наделен и преимущественным правом на заключение следующего договора соцнайма по завершении срока действия текущего.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Обратите внимание! Соглашением может быть определен и более широкий спектр прав нанимателя жилого помещения.
Права нанимателя служебного жилья
Как мы уже упоминали выше, служебная жилплощадь относится законодателем к специализированному фонду и регулируется отдельной главой ЖК РФ.
Список прав нанимателя жилого помещения в изучаемом случае можно обобщить подобным приведенному ниже образом (ст. 100, 104 ЖК РФ, постановление Правительства РФ от 26.01.2006 № 42):
- эксплуатировать имущество, в т. ч. после смены собственника или прекращения действия документа, заключенного между работодателем и работником, если это не расходится с требованиями закона, в соответствии с условиями договора;
- пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;
- получать жилищные субсидии;
- досрочно завершить действие договора.
Обратите внимание! Данный список прав нанимателя служебного жилого помещения не является закрытым и может быть дополнен сторонами при составлении соответствующего соглашения.
Права и обязанности наймодателя жилплощади
Наймодатель — собственник жилого помещения или его уполномоченный представитель, предоставляющий по договору найма жилплощадь в пользование и владение второй стороне договора.
Спектр правомочий и обязанностей данной стороны договора регламентирован также ГК и ЖК РФ.
В общем случае права данной стороны договора таковы:
- осуществление контроля за соблюдением условий договора;
- получение своевременной и надлежащей платы за предоставленную жилплощадь от нанимателя.
В числе обязанностей же можно перечислить следующие (ст. 676 ГК РФ, ст. 65 ЖК РФ):
- передача нанимателю свободной жилплощади в состоянии, пригодном для проживания;
- осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, своевременного ремонта, обеспечение предоставления нанимателю услуг ЖКХ.
Чем договор найма жилого помещения отличается от договора аренды
Можно выделить следующие различия между данными договорными конструкциями:
- Нанять жилплощадь по договору найма может только физлицо (п. 1 ст. 677 ГК РФ). Юрлица могут получить жилплощадь для аналогичных целей только по договору аренды или путем заключения соглашения иного вида (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
- Договор аренды, заключенный на срок более 12 месяцев, подлежит госрегистрации. Договор найма не регистрируется, однако происходит регистрация обременения права на объект.
- Договор аренды заключается на любой срок по договоренности сторон. Вторая же из рассматриваемых договорных конструкций — на срок не более 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ), хотя в отношении договора соцнайма данное требование неактуально (п. 2 ст. 60 ЖК РФ).
- Досрочное расторжение договора аренды по инициативе сторон происходит в судебном порядке (ст. 619, 620 ГК РФ). Договор найма расторгается по инициативе наймодателя только через суд и в установленных законом случаях (п. 2 ст. 687 ГК РФ). В перечень же прав нанимателя жилого помещения входит право во всякий момент расторгнуть договор при наличии согласия всех остальных лиц, проживающих в данном помещении, и при условии информирования об этом второй стороны договора за 3 месяца до расторжения.
***
Итак, список обязанностей и прав нанимателя жилого помещения, равно как и список прав и обязанностей наймодателя, регламентированы законом.
При этом права и обязанности нанимателей жилых помещений наймодателем могут быть дополнены в той мере, в какой это не вступает в противоречие с требованиями законодательства, посредством внесения в договор найма соответствующих положений. Аналогичным образом может поступить и сам наниматель.
По данной теме читателю также могут быть полезны наши статьи:
Источник: https://rusjurist.ru/zhiliwnoe_pravo/prava_nanimatelya_i_najmodatelya_zhilogo_pomeweniya/
У наймодателя меньше прав, чем у нанимателя
Жилые помещения государственных и муниципальных жилищных фондов могут быть переданы в социальный найм гражданам.
При этом передающей стороной в договоре социального найма (наймодателем) считаются собственник (то есть сам уполномоченный госорган или ОМСУ), либо его полномочный представитель (ст. 60 ГК РФ).
Получателем жилого помещения является наниматель — гражданин, которому помещение передано во владение или пользование. Особенностью договора социального найма (ДСН) является его бессрочность.
Расторгнуть договор, только потому что изменились условия, по которому жилое помещение было предоставлено гражданину, нельзя. Но предупредить наймодателя об изменившихся условиях наниматель все равно должен. В статье рассмотрим:
- Как заключается договор наймодателя и нанимателя?
- При каких условиях возможно его расторжение?
- Каковы права и обязанности наймодателя в договоре социального найма?
Договор социального найма: права, обязанности, ответственность наймодателя и нанимателя
Правоустанавливающим документом является договор найма жилого помещения, который подписывают наймодатель и наниматель.
Современный наймодатель — кто это такой?
В последнее время социальный найм все больше становится коммерческим. Жилья социального фонда не хватает на всех желающих, вдобавок оно морально и физически устарело. Это привело к появлению государственных застройщиков (девелоперов), целенаправленно вкладывающих деньги в жилье социального найма.
Наймодатель в договоре социального найма — это:
- посредник между государственным или муниципальным органом власти и нанимателем;
- юридическое лицо, выкупившее или взявшее недвижимость в аренду у государственного девелопера, и сдающее его в найм (поднайм).
Социальный найм отличается от аренды более низкой ценой и бессрочным пользованием.
Основные требования при найме жилого помещения
- Важно, что жилое помещение может быть сдано в аренду, только если оно изолированное, не является вспомогательным, либо общим имуществом МКД (ст. 62 ГК РФ).
- Форма договора исключительно письменная. Основанием для заключения ДСН является решение о предоставлении жилья гражданину из жилфонда социального использования. Договор должен быть составлен по типовой форме, утвержденной правительством РФ (ст. 63 ГК РФ).
- Если право собственности перешли к другому лицу, бывший наймодатель не обязан расторгать ДСН. Нет надобности заново составлять соглашение и изменять его условия.
Права наймодателя
Права и обязанности наймодателя жилого помещения описаны в статье 65 ЖК РФ.
- Наймодатель имеет право требовать от нанимателя своевременного внесения платежей по договору найма и оплаты коммунальных услуг.
- Договор для наймодателя — это в основном обязывающий документ, возлагающий серьёзные имущественные обязанности.
Наймодатель обязан:
- предоставить нанимателю свободное от притязаний иных лиц жилое помещение;
- поддерживать состояние общего имущества (ОИ) в МКД надлежащем виде;
- производить по необходимости ремонт ОИ МКД;
- своевременно проводить капитальный ремонт ЖП;
- заботиться о предоставлении коммунальных услуг нормального качества;
- осуществлять иные обязательства, предусмотренные жилищным кодексом.
Ответственность наймодателя
Наймодатель несёт ответственность по закону, если не выполняет возложенных на него обязанностей, предусмотренных ЖК РФ.
Ответственность наймодателя, согласно СТ 66 ЖК РФ, наступает в следующих случаях:
- ненадлежащее состояние ОИ МКД и оборудования, предназначенного для поставки коммунальных ресурсов;
- несвоевременное либо некачественное проведение капремонта.
Наниматель в этом в этих случаях имеет право требовать:
- снижения оплаты за найм ЖП и содержание ОИ МКД;
- возмещения своих затрат на ремонт жилого помещения и устранение поломок и недочетов;
- возмещение понесенных нанимателем убытков из-за безответственного отношения наймодателя к своим обязанностям.
Права нанимателя
Наниматель имеет право:
- Вселить в помещение других лиц (близких членов семьи и посторонних граждан на правах членов семьи):
- наймодатель имеет право отказать во вселении посторонних граждан на правах членов семьи, если р‑р жилой площади на одного человека станет ниже учетного норматива;
- после вселения необходимо изменить ДСН в той части, где указан наниматель и члены его семьи (ст. 70 ЖК РФ).
- Сдать жилье или его часть в поднаём:
- при этом наниматель превращается в наймодателя;
- между сторонами заключается договор поднайма, но только при том условии, если норма жилплощади на одного человека не будет меньше учётной нормы (или нормы представления для коммунальных квартир);
- если сдается в поднаем комната в коммунальной квартире, необходимо заручиться согласием всех нанимателя и членов их семьи (п. 2 ст. 76 ЖК РФ);
- самостоятельным пользователям помещений поднаниматель не является;
- невозможен поднаем, если наниматель или поднаниматель страдает тяжким хроническим заболеванием из перечня ст. 51 ЖК РФ;
- договор поднайма, в отличие от договора найма, заключается на конкретный срок;
- поднаём всегда является возмездным.
- Предоставлять ЖП другим лицам для временного безвозмездного проживания:
- условия предоставления временного жилья и права временных жильцов такие же, как и при поднайме;
- временные жильцы обязаны освободить жилое помещение не позднее, чем через неделю после предъявления нанимателем требования о его освобождении;
- при отказе освободить помещение временные жильцы могут быть выселены в судебном порядке.
- Обменивать занимаемое ЖП на другие помещения, даже если они находятся в разных домах и разных населенных пунктах (ст. 72 ЖК), за исключением случаев, предусмотренных ст. 73 ЖК:
- члены семьи нанимателя имеют право требовать у него размена жилого помещения на другие;
- при несогласии нанимателя родные вправе требовать обмена в принудительном порядке через в суд;
- если в ЖП по договору социального найма проживают несовершеннолетний и родитель, лишенный родительских прав, возможен принудительный обмен данного жилого помещения по требованию органов опеки либо прокуратуры;
- законные интересы несовершеннолетних и недееспособных лиц, проживающих в обмениваемых помещениях, защищаются органами опеки или прокурором.
- Требовать своевременного осуществления капремонта, предоставления качественных коммунальных услуг, поддержания в нормальном состоянии общего имущества от наймодателя.
- Требовать предоставить жилое помещение меньшей площади в том случае, если общая площадь на одного человека больше учетной нормы или нормы предоставления.
Внимание! Для вселения посторонних лиц в жилое помещение по ДСН, его обмена или поднаема наниматель должен взять письменное согласие наймодателя и членов семьи, проживающих вместе с нанимателем.
Обязанности нанимателя
Наниматель должен:
- использовать помещение только по назначению;
- обеспечивать сохранность и нормальное состояние имущества ЖП и МКД;
- осуществлять текущий ремонт жилого помещения;
- своевременно оплачивать пользование ЖП и коммунальные услуги;
- вовремя информировать наймодателя об изменившихся обстоятельствах, которые явились основанием для заключения договора социального найма.
Даже если наниматель или члены его семьи временно отсутствуют в съемном помещении, это никоим образом не умаляет их прав и не снимает с них обязанностей согласно ДСН. Например, если жилое помещение, сданное в найм, пустует из-за отъезда жильцов, оплата по договору и коммунальные платежи всё равно должны осуществляться своевременно.
Права и обязанности членов семьи нанимателя
Равноценными правами и обязанностями, как и у нанимателя, обладают близкие члены семьи нанимателя:
- дети, родители, супруги;
- проживающие и ведущие хозяйство совместно с нанимателем родственники и нетрудоспособные иждивенцы (ст. 69 ЖК РФ).
Сохранность прав обеспечивается, даже если человек перестал считаться членом семьи нанимателя. Однако свои обязанности он с этого момента выполняет самостоятельно.
Изменение и расторжение договора найма жилого помещения
ДСН может быть изменен:
- при желании различных нанимателей объединиться в одну семью: в этом случае они могут составить один общий договор на наем нескольких помещений;
- при переходе прав нанимателя к другому дееспособным члену семьи, в том числе и после смерти нанимателя (ст. 82 ЖК РФ).
ДСН может быть расторгнут в любой момент, согласно ст. 83 ЖК РФ:
- по взаимному соглашению;
- по желанию нанимателя, при условии наличия у него письменного согласия всех проживающих вместе с ним членов семьи;
- в судебном порядке.
Расторжение договора наймодателем возможно только через суд
Наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке в следующих случаях:
- задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные платежи более, чем за полгода;
- порчи или повреждения имущества ЖП нанимателем или другими лицами (членами семьи под нанимателями временными жильцами и т.д.);
- нарушение общественного порядка в доме и прав жильцов;
- использование ЖП не по назначению (например, не для проживания, а для коммерческой деятельности).
Прекращение действия договора соцнайма происходит из-за смерти одинокого нанимателя.
Порядок выселение жильцов при расторжении договора
Жильцы могут быть выселены в другое благоустроенное помещение (равноценное по площади и количеству комнат) по договору соцнайма:
- при сносе домов (например, по программе реновации в г. Москва);
- изъятии земельного участка, на котором находилось жилое помещение;
- переводе жилого помещения в нежилое;
- признании дома аварийным;
- необходимости проведения капремонта или реконструкции;
- передаче дома в собственность религиозной организации, согласно постановлению правительства РФ.
Могут быть выселены в помещения такой же площади (возможно, и неблагоустроенное):
- жильцы, накопившие долги за полгода;
- родители, лишенные родительских прав.
Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены:
- жильцы, которые систематически нарушали права других жильцов в доме;
- использовали жильё не по назначению;
- проявляли бесхозяйственное отношение к имуществу;
- не устранили нарушение в предоставленной им срок;
- родители, лишенные родительских прав, при условии невозможности совместного проживания с ними в одном помещении.
Выводы
- Договор социального найма возлагает на обе стороны свои права и обязанности. При этом прав по договору у наймодателя значительно меньше, чем у нанимателя: фактически, право только одно — своевременное получение оплаты.
- Преимущественное право расторжения договора найма жилого помещения также у нанимателя: ему достаточно известить о своем намерении наймодателя и приложить согласие членов семьи.
- Наймодатель, желая расторгнуть договор при нарушениях со стороны нанимателя, вынужден обращаться в суд.
Загрузка…
Источник: https://moezhile.ru/arenda/dogovor-najmodatela.html
Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору соцнайма
Энциклопедия МИП » Жилищное право » Найм жилого помещения » Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору соцнайма
Это важнейшие категории, раскрытие которых позволяет предотвратить наступление ответственности по договору о соцнайме.
Социальный найм жилья – одна из программ, которая позволяет государственным органам власти обеспечивать нуждающиеся слои населения комфортабельными условиями для проживания. Регулируется данная сфера деятельности Жилищным кодексом РФ.
Согласно НПА, действующим на территории российского государства, это право даруется только ограниченной категории граждан.
Из правомочий граждан вытекает и определенный набор обязанностей, которые должны соблюдаться сторонами договора о соцнайме жилья, в том числе и нанимателем.
Определение нанимателя жилого помещения
Если обратиться за толкованием понятия «наниматель» к Финансовому словарю, то можно вывести следующую дефиницию.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма – это гражданин, достигший дееспособного возраста (18 лет), который нанимает самостоятельно или вместе с членами своей семьи жилое помещение с целью постоянного проживания за конкретную плату, если таковое условие прописано в контракте.
По договору о соцнайме нанимателем может выступать только физлицо, в отношении которого госорганами РФ было принято решение выделить жилплощадь, пригодную для проживания.
Следует отметить, подобное решение имеет административно-правовой характер. Это значит, что как таковую уступку прав произвести невозможно по договору соцнайма о получении жилплощади.
Однако если обратиться к ст. 82 ЖК РФ, то данная норма гласит о том, что после того как будет заключено соглашение между сторонами, имеет место быть замена первоначального нанимателя на другое дееспособное лицо в случаях, предусмотренных законом (например, гибели нанимателя).
Права нанимателя жилого помещения по договору социального найма согласно ЖК РФ
Права и обязанности нанимателя жилого помещения – важнейшие категории, раскрытие которых позволяет предотвратить наступление ответственности по договору о соцнайме.
Полный перечень основополагающих прав, которыми обладает наниматель жилого помещения по договору социального найма, представлен в ст. 67 ЖК РФ. Он в себя включает следующие нормы:
- Нанимать имеет полное право на вселение (выселение) иных лиц на территорию жилой площади, которую он занимает по социальному контракту.
- Субъект правоотношений может заключать с третьими лицами договор о поднайме. Для этого не требуется согласие со стороны наймодателя, но наниматель должен написать письменное заявление в уполномоченный орган, которое уведомит госвласть о свершении дополнительных сделок с соцжильем.
- Наниматель жилого помещения по договору социального найма обладает правом размещения в занимаемой им жилплощади временных жильцов.
- Физлицо, наделенное правом пользования социмуществом, может обратиться в уполномоченный орган власти, написав заявление на обмен или же замену выделенной квартиры.
- Наниматель наделяется правом требовать от собственника имущества – наймодателя – предоставлять в оптимальном качестве коммунальные услуги, принимать непосредственное участие в капитальных ремонтных работах и процессе обслуживания общего имущества в домах многоквартирного типа.
- Доступны нанимателям соцжилья и иные права, которые зафиксированы в действующих российских НПА. В частности, речь идет о дальнейшей приватизации жилплощади.
Приватизация жилья по соглашению о соцнайме – одно из ключевых прав российского гражданина, которое позволяет обрести государственное жилье в частную собственность. Регулируется данный вопрос ФЗ «О приватизации» под № 178.
Чтобы данное право было воплощено в жизнь, наниматель жилого помещения по договору должен подать заявление в Жилищную Инспекцию по месту своего пребывания, представить исчерпывающий список документов, а после вынесения решения зарегистрировать свое право собственности на то или иное имущество.
Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма согласно ЖК РФ
Ключевые обязанности нанимателя, который писал заявление на предоставление ему социального жилья, зафиксированы в пункте 3 ст. 67 ЖК РФ. Согласно действующей редакции Кодекса, на гражданина возлагается следующий перечень обязательств:
- Использование жилплощади должно происходить в полном соответствии с целевым предназначением (при нарушении данного пункта наймодатель может организовать выселение жильцов).
- Жилплощадь должна поддерживаться в оптимальном для проживания состоянии, то есть наниматель должен гарантировать сохранность государственного или муниципального имущества.
- При возникновении необходимости наниматель обязуется проводить на территории недвижимости текущий ремонт.
- Если договором социального найма предусмотрено ежемесячное внесение определенного размера оплаты за жилплощадь, то соблюдать данный принцип наниматель должен в строго отведенный период времени.
- Оплата за предоставленные коммунальные услуги также возлагается на плечи физлица, которое писало заявление в госорганы на улучшение жилищных условий, в соответствии с нормативами или показаниями домовых счетчиков.
- В случаях если происходит изменение основных условий договора о соцнайме, то наниматель должен уведомить об этом наймодателя. При этом новое заявление в госорганы не направляется.
Если нарушаются какие-либо из перечисленных выше оснований, то возникает ответственность нанимателя жилого помещения, которая предусмотрена ст. 68 ЖК РФ. Основополагающей детерминантой ответственности нанимателя выступает виновное, противоправное поведение субъекта правоотношений (нанимателя).
Одним из следствий нарушения или неисполнения обязательств со стороны нанимателя является выселение субъекта с выделенной жилой площади. Однако здесь следует уточнить, что выселение может проводиться лишь в том случае, если наймодатель направит заявление (иск) в суд.
Чтобы суд удовлетворил исковое заявление и произвел выселение лица, должен быть соблюден законодательный порядок. В том числе должны быть учтены основания, которыми апеллирует наймодатель, предоставляя их в качестве аргументов и доказательств. Суд может принять во внимание только следующие случаи:
- выселение жильца из соцжилья и расторжение договора возможно при отсутствии финансовых платежей за найм имущества и предоставленных наймодателем коммунальных услуг в течение полугода;
- проводится расторжение контракта в одностороннем порядке и выселение нанимателя, если зафиксирован факт разрушения или повреждения недвижимости;
- удовлетворяется право на выселение гражданина и в том случае, если его проживание на территории жилплощади ущемляет права и интересы других лиц (соседей);
- возможно выселение по решению суда и в случае нецелевого использования жилплощади.
Данные основания регламентируются как ЖК РФ (ст. 83), так и ГК, УК, КоАП и иными нормативными актами. Если отсутствуют основания на выселение гражданина из жилого строения, то исковое заявление отклоняется.
Права и обязанности, предусмотренные договором социального найма
Представленные выше права и обязанности нанимателей не являются исчерпывающими. Принципы проживания физлиц, признанных нуждающимися после того как заявление было рассмотрено уполномоченными органами, содержатся и в иных НПА и документах, имеющих юридическую силу.
В частности, предусматриваются права и обязанности всех сторон правоотношений и в самом договоре социального найма жилых помещений. Но они лишь дополняют собой нормы, прописанные в ЖК РФ, более подробно расписывая указанные правовые категории.
Договор социального найма помимо права на жилье, предоставляемое по договору социального найма, также закрепляет за нанимателем права на пользование общим имуществом, если выделенная жилплощадь находится в доме многоквартирного плана.
Кроме того, соглашение между сторонами правоотношений о социальном найме закрепляет права не только лично нанимателя, но и всех представителей его семьи, а также третьих лиц, которые проживают с ним на территории недвижимого имущества, выделенного из жилого фонда в рамках муниципалитета или городского округа.Опыт нашей команды по договору соцнайма более 20 лет. Руководитель практики Захарова Е.А. Записаться на удаленную консультацию
Источник: https://advokat-malov.ru/najm-zhilogo-pomeshheniya/prava-i-obyazannosti-nanimatelya-zhiya-po-dogovoru-socnajma.html